在“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”背景下，未来房地产信托业务监管仍会从严，风险防范是首要任务。2020年房地产类信托规模会继续有所压缩，但会维持一定规模的占比。从房地产信托的增量数据来看，监管政策收紧的影响会逐步减弱，预期2020年的下滑幅度应该在15%-20%之间。接下来一起看看什么是房地产信托以及其投资分类和操作模式。
一、什么是房地产信托？
1、REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地产投资信托基金，是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报，与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
2、狭义，REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证，通常会上市交易；是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。
3、广义，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产证劵化的重要手段。
二、房地产投资信托基金类型
1、权益型REITs，权益型REITs就是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，是REITs的主要类型，占90％以上。
2、抵押贷款型 REITs，不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。
3、混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。
三、REITs的产品特征
1、REITs的收入来源较为稳定，REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流，或者是房地产相关贷款及MBS产品，无论是持有物业的租金收入还是房地产贷款及MBS产品的本息收入，都有出租契约或贷款合同的保障，为REITs带来较为稳定的现金流收入。
2、REITs资金投向的物业种类较多、分散度较高，REITs的资金投向非常广泛，几乎大部分能够获取租金收益的商业地产都是REITs的投资对象，包括公寓、医院、酒店、办公楼、购物中心、健康中心、基础设施、住房抵押贷款、商业地产抵押贷款及MBS等。由于REITs的投资组合分散度较高，因此可以在获得较稳定的预期收益的同时，降低组合的整体风险。
3、REITs具有共同基金特点，REITs是在共同基金之后发展的运营模式，具有与共同基金相似的利益共享、风险共担的特点，REITs能够筹集众多投资者的资金，并结合专家在房地产领域的投资经验以及专业的物业经营经验，使众多中小投资者能够投资于通常无法涉及的房地产金融领域。
4、公开REITs的流动性与透明性较高，房地产业的投资标的属于不动产，因此直接投资于房地产业便具有资产流动性较差的缺陷，而REITs恰能解决这一问题，由于大部分的REITs能够在主要股票交易所或通过经纪公司交易，因此REITs具有较高的流动性，有效地解决了房地产业投资的流动性问题。同时，上市的REITs需要在相关监管部门注册并接受监管，在公司治理、财务报表及信息的披露等方面都比较规范、透明。
四、房地产信托融资模式
五、房地产信托运作模式
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